Por qué revisar una vivienda nueva
En una obra trabajan muchos oficios en poco tiempo, y los remates son lo último que se hace. Lo habitual no son grandes defectos, sino muchos pequeños: una ventana que no cierra bien, una baldosa hueca, una terraza que no vierte al sumidero, un enchufe sin corriente.
Ninguno es grave por separado, pero juntos cambian cómo se vive en la casa. Y hay una diferencia práctica: antes de mudarte el promotor puede repararlos con la vivienda vacía; después, cada visita es una cita, un mueble que mover y una discusión sobre si el daño lo causaste tú.
La documentación que te tienen que dar
- Libro del edificio: la documentación de la obra ejecutada, con planos e instrucciones de uso y mantenimiento. La ley obliga a entregarlo a los propietarios.
- Certificado de eficiencia energética del edificio terminado.
- Licencia o declaración responsable de ocupación, según el municipio: sin ella no deberías poder contratar los suministros.
- Seguro decenal de daños estructurales, obligatorio en edificios de viviendas.
- Memoria de calidades y planos del contrato, para comparar lo prometido con lo entregado.
- Garantías y manuales de los equipos: caldera o aerotermia, aire acondicionado, electrodomésticos.
Qué llevar a la entrega
- Los planos y la memoria de calidades del contrato.
- Una linterna, un nivel pequeño y un metro.
- Un cargador de móvil o un comprobador para probar los enchufes.
- Cinta de pintor para marcar cada defecto en la pared o el suelo.
- El móvil con batería, para fotografiar cada defecto con la cinta y su estancia.
- Tiempo. Una revisión seria de un piso lleva entre una y tres horas; no la hagas con prisa.
La revisión, estancia por estancia
Suelos, paredes y techos
- Golpea suavemente las baldosas: un sonido hueco indica una pieza mal adherida.
- Busca piezas rotas, desniveles entre baldosas (cejas) y juntas sin rellenar.
- Mira las paredes con la linterna en rasante: se ven las ondulaciones y los repasos de pintura.
- Comprueba que las medidas principales coinciden con los planos.
Ventanas y puertas
- Abre y cierra todas, en todas sus posiciones (abatible y oscilante).
- Mira el sellado entre el marco y la pared, por dentro y por fuera.
- Vidrios sin arañazos ni marcas; persianas que suben y bajan enteras.
- Puertas de paso que no rozan y cierran sin golpe.
Baños y cocina
- Abre todos los grifos y deja correr el agua: fugas bajo lavabos y fregadero.
- Llena el lavabo y la bañera o el plato y vacía: el desagüe debe ser rápido y sin olor.
- Tira de las cisternas y comprueba que dejan de cargar.
- Silicona continua alrededor de sanitarios y encimera.
- Extractores y rejillas de ventilación funcionando.
Electricidad y telecomunicaciones
- Cuadro eléctrico con los circuitos rotulados. Pulsa el botón de prueba del diferencial: debe saltar.
- Prueba todos los enchufes y puntos de luz, incluidos los de terraza.
- Tomas de televisión y de datos donde dice el plano.
Terrazas
- Echa un cubo de agua: debe ir hacia el sumidero sin dejar charcos. Es una de las pruebas más útiles y casi nadie la hace.
- Sumideros sin restos de obra y, si hay, rebosadero.
- Barandillas firmes y a la altura reglamentaria.
Instalaciones y zonas comunes
- Que la producción de agua caliente y la climatización arranquen.
- Plaza de garaje y trastero: medidas, humedad y que la puerta funcione.
Cómo dejar constancia de los defectos
- Haz una lista por estancias, numerada, con la foto de cada defecto marcado con la cinta.
- Entrégala por escrito al promotor y quédate una copia sellada o con acuse de recibo. Un correo electrónico sirve si te contestan acusando recibo.
- Pide un plazo para las reparaciones y una nueva visita para comprobarlas.
- No firmes una conformidad total si hay defectos pendientes. Si te piden firmar algo al recoger las llaves, añade que la entrega se hace con las reservas de la lista adjunta.
Un informe firmado por un arquitecto técnico describe cada defecto con su causa probable y la norma o el criterio que incumple. Para el promotor es más difícil discutirlo que una lista hecha a mano.
Plazos de garantía que da la ley
La Ley de Ordenación de la Edificación fija tres plazos de responsabilidad, contados desde la recepción de la obra:
| Plazo | Qué cubre |
|---|---|
| 1 año | Defectos de ejecución en terminaciones y acabados: pinturas, alicatados, remates. |
| 3 años | Defectos que afectan a la habitabilidad: humedades, aislamiento, instalaciones. |
| 10 años | Daños en la estructura que comprometen la resistencia y la estabilidad del edificio. |
Además, una vez que aparece el daño, la reclamación tiene que hacerse dentro de los dos años siguientes. Por eso conviene revisar a fondo en la entrega y, si puedes, otra vez antes de que se cumpla el primer año, cuando se cierra la garantía de acabados.
Si compras una vivienda que no es nueva, la guía adecuada es qué revisar antes de comprar.
Preguntas frecuentes
¿Puedo negarme a recoger las llaves si hay defectos?
Depende de la gravedad y de tu contrato. Lo habitual es recoger las llaves dejando por escrito la lista de defectos como reservas y pedir un plazo para repararlos. Si los defectos impiden usar la vivienda, consulta con un abogado antes de firmar.
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar un defecto de obra nueva?
La ley da un año para defectos de acabado, tres para los que afectan a la habitabilidad y diez para los estructurales, desde la recepción de la obra. Una vez aparecido el daño, hay dos años para reclamar.
¿Merece la pena una inspección si la vivienda es nueva?
Sí. En la entrega es cuando más fácil y barato resulta que el promotor repare, y un informe técnico con fotos y criterio es más difícil de discutir que una lista hecha a mano.
¿Y si aparecen defectos después de mudarme?
Comunícalos por escrito al promotor en cuanto los veas, con fotos y fecha, sin esperar a que se acumulen. Revisa en qué plazo de garantía encaja cada uno.
Esta guía es información general para orientar una compra. No sustituye la inspección de una vivienda concreta ni el asesoramiento jurídico sobre un contrato.