Vicios ocultos al comprar una vivienda: qué son, qué dice la ley y casos prácticos

Qué es un vicio oculto, en una frase

Un vicio oculto es un defecto grave que ya tenía la vivienda cuando la compraste, que no se veía y que no conocías, y que la hace inservible para vivir en ella o le quita tanto valor que, de haberlo sabido, no la habrías comprado o habrías pagado menos.

Cada palabra de esa frase cuenta, porque si falla una sola, no hay vicio oculto en sentido legal aunque el problema sea real y te cueste dinero. Por eso la expresión se usa mucho más de lo que se gana.

Qué dice la ley

La regla está en el Código Civil, artículos 1484 a 1490, dentro de lo que llama el «saneamiento por vicios ocultos». Es una obligación del vendedor por el mero hecho de vender, aunque el contrato no diga nada. Resumido:

• Artículo 1484. El vendedor responde de los defectos ocultos que hagan la cosa impropia para su uso o disminuyan ese uso de forma que el comprador no la habría comprado, o habría pagado menos, de haberlos conocido. No responde de los defectos manifiestos o que están a la vista, ni de los que no lo estén si el comprador es un perito que, por su oficio, debía conocerlos fácilmente.
• Artículo 1485. Responde aunque él mismo no conociera el defecto. Se puede pactar lo contrario en el contrato, pero ese pacto no le protege si conocía el vicio y lo calló.
• Artículo 1486. El comprador elige entre deshacer la compra, recuperando lo pagado y los gastos (acción redhibitoria), o quedarse la vivienda con una rebaja proporcional del precio, fijada por peritos (acción estimatoria o quanti minoris). Si el vendedor conocía el vicio y no lo dijo, el comprador que deshace la compra puede pedir además indemnización por daños y perjuicios.
• Artículo 1490. Estas acciones se extinguen a los seis meses desde la entrega de lo vendido.

Hay una figura vecina que conviene conocer: el artículo 1483 trata las cargas o servidumbres no aparentes que el vendedor no mencionó (por ejemplo, un derecho de paso que nadie te dijo y no se ve). Tiene sus propios plazos, de un año, y no es exactamente lo mismo que un vicio de construcción.

Los cuatro requisitos, uno por uno

Los tribunales exigen, por lo general, que se den los cuatro a la vez. Y la carga de probarlos es de quien reclama, es decir, del comprador.

1. Que esté oculto

No basta con que tú no lo vieras: tiene que ser un defecto que una persona normal, con una atención razonable, no habría detectado en la visita. Una grieta en el salón, una mancha de humedad en el techo o una ventana que no cierra están a la vista. Una viga atacada por insectos dentro de un falso techo, o una humedad recién tapada con pintura, no.

2. Que sea anterior a la venta

El origen del defecto tiene que existir cuando compraste, aunque se manifieste después. Una tubería que revienta un año después por una helada no es un vicio oculto; una tubería que ya perdía agua dentro del muro, sí puede serlo. Determinar esa antigüedad es una cuestión técnica y suele necesitar un informe pericial.

3. Que sea grave

Tiene que hacer la vivienda impropia para vivir o reducir su uso de forma importante. Los pequeños defectos de acabado, el desgaste normal por la edad o una instalación antigua que funciona no suelen alcanzar ese nivel. Lo viejo no es un vicio: quien compra un piso de los años 70 no puede esperar instalaciones de hoy.

4. Que no lo conocieras

Si te lo dijeron, si figuraba en un documento que te entregaron o si lo señalaba un informe que tú mismo encargaste, ya no es oculto para ti, aunque no se viera a simple vista.

El plazo de seis meses: la trampa más habitual

Seis meses es poco tiempo, y es el motivo por el que muchas reclamaciones fracasan antes de empezar. Hay tres cosas que conviene saber:

• Se cuenta desde la entrega, que en una compraventa de vivienda suele coincidir con la firma de la escritura o con la entrega de llaves, no desde que descubres el defecto.
• Los tribunales lo tratan, por lo general, como un plazo de caducidad: no se interrumpe con llamadas, correos ni burofaxes. Para conservar la acción, normalmente hay que presentar la demanda dentro del plazo.
• El defecto puede aparecer tarde: una filtración que solo se ve con lluvias fuertes puede no manifestarse en los primeros meses, y en Almería puede pasar mucho tiempo sin llover.

Si ya han pasado los seis meses

La acción por vicios ocultos no es la única vía. Según el caso, un abogado puede valorar otras, con plazos más largos pero con requisitos distintos:

Qué vía conviene, y si alguna encaja en tu caso, lo decide un abogado. El informe técnico es la base de todas: sin saber qué le pasa a la vivienda, desde cuándo y por qué, ninguna prospera.

Las cláusulas del contrato que conviene leer

Muchos contratos de arras y escrituras incluyen frases como «se vende en el estado de conservación en que se encuentra, que el comprador conoce y acepta» o una renuncia expresa al saneamiento por vicios ocultos.

• Sirven para lo visible: refuerzan que aceptaste el estado aparente de la vivienda.
• La renuncia al saneamiento es válida si el vendedor desconocía el vicio (art. 1485).
• No protegen al vendedor que conocía el vicio y lo calló. Ahí el pacto deja de valer.

Antes de firmar, pregunta qué significa cada una de esas frases en tu contrato. Y si el vendedor te dice que algo «ya está arreglado», pide que lo ponga por escrito con la factura de la reparación.

Casos prácticos, para entenderlo

Los casos son inventados para explicar cómo se razona; no son clientes ni sentencias, y en la realidad cada detalle cambia el resultado.

Caso 1. La pared recién pintada

Ana compra un bajo en abril. En la visita, el salón está recién pintado. En noviembre, con las primeras lluvias, aparece una mancha de humedad en la parte baja del muro, con sales blancas. Un técnico confirma una humedad que viene de años atrás y encuentra restos de manchas bajo la pintura.

Razonamiento: oculto (la pintura lo tapaba), anterior (los restos lo indican) y probablemente grave según su extensión. Pero la escritura fue en abril y estamos en noviembre: han pasado siete meses. La acción por vicios ocultos ha caducado. Si se prueba que el vendedor pintó precisamente para taparlo, podría valorarse la vía del dolo, con un plazo más largo. Lección: el plazo corre aunque el defecto no se vea.

Caso 2. La grieta del dormitorio

Luis compra un piso con una grieta inclinada en la pared del dormitorio, que vio en la visita y le pareció «de pintura». Tres meses después, un técnico le dice que puede tener origen estructural.

Razonamiento: la grieta estaba a la vista. Aunque Luis no supiera interpretarla, un defecto visible no se considera oculto. Lo que no conocía era su causa, y sobre eso habrá discusión, pero parte con mucha desventaja. Lección: lo que se ve y no se entiende hay que preguntarlo antes de firmar.

Caso 3. Las vigas del falso techo

Marta compra una casa antigua con falsos techos de escayola en todas las estancias. A los dos meses, al desmontar uno para cambiar una lámpara, aparecen vigas de madera muy dañadas por insectos xilófagos.

Razonamiento: es el caso de manual. Oculto (no se podía ver sin desmontar), anterior (el daño es de años), grave (afecta a la seguridad del forjado) y desconocido. Está dentro de plazo. Marta puede plantear deshacer la compra o pedir una rebaja del precio, con un informe pericial que lo acredite.

Caso 4. La instalación eléctrica antigua

Pedro compra un piso de los años 70. El cuadro eléctrico tiene fusibles y no tiene diferencial. Al pedir presupuesto para una reforma, le dicen que hay que cambiar toda la instalación.

Razonamiento: el cuadro estaba a la vista, y una instalación antigua que funciona no es un defecto: es la instalación que corresponde a la edad del edificio. Difícilmente es un vicio oculto. Lección: renovar lo viejo es un coste de la compra, y conviene conocerlo antes para negociar el precio.

Caso 5. La filtración que estaba en las actas

Elena compra un ático. A los cuatro meses llueve fuerte y entra agua por el techo. Al pedir las actas de la comunidad descubre que hay filtraciones en la azotea desde hace años y una derrama aprobada para arreglarla, que el vendedor no le mencionó.

Razonamiento: además de un posible vicio oculto dentro de plazo, aquí hay un dato importante: el vendedor lo conocía. Eso abre la puerta a pedir daños y perjuicios si se deshace la compra y debilita cualquier cláusula de renuncia. Y la azotea, como elemento común, implica también a la comunidad. Lección: las actas se leen antes de firmar, no después.

Caso 6. La inspección que lo encontró

Jorge encarga una inspección antes de las arras. El informe señala humedad por condensación en dos dormitorios y una terraza con pendiente hacia la casa. Jorge compra igualmente, tras negociar una rebaja.

Razonamiento: lo que el informe señalaba ya no es oculto para Jorge: lo conocía. No podrá reclamarlo después como vicio oculto, pero tampoco lo necesita, porque lo usó para negociar antes de comprar. Lo que la inspección no pudo comprobar, y dejó escrito como tal, sigue siendo otra cuestión.

Qué hacer si aparece un defecto después de comprar

1. Mira la fecha de la escritura y calcula cuánto queda de los seis meses.
2. Documenta: fotos con fecha, vídeos, mediciones si las tienes, y cómo y cuándo lo descubriste.
3. No repares todavía, salvo lo urgente para evitar daños mayores, hasta que lo vea un técnico. Si reparas antes, puedes destruir la prueba.
4. Encarga un informe técnico que diga qué es, cuál es su causa probable, desde cuándo existe y si se podía ver en la visita.
5. Habla con un abogado cuanto antes, con el contrato, la escritura y el informe.
6. Comunica al vendedor por escrito lo que has encontrado, con acuse de recibo. Aunque no detenga el plazo de los vicios ocultos, deja constancia y abre la puerta a un acuerdo.

La mejor reclamación es la que no hace falta

Reclamar por vicios ocultos es lento, caro y con un resultado incierto: hay que probar cuatro requisitos en seis meses. Por eso lo más útil es saber lo que compras antes de comprometer dinero.

Una inspección técnica antes de las arras no te quita derechos: te da información para decidir, negociar o retirarte a tiempo. Y lo que no se pudo comprobar en la visita queda escrito con su motivo, para que sepas qué parte de la vivienda sigue siendo una incógnita. Puedes ver qué revisar antes de comprar y cómo es el informe.

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