Qué revisar antes de comprar una vivienda

El momento: antes de las arras, no después

En la mayoría de compras el primer compromiso con dinero es el contrato de arras. Si son arras penitenciales, que son las más habituales, quien compra y se echa atrás pierde lo entregado. Por eso lo que aquí se explica conviene hacerlo antes de firmarlas, o pactar en ellas un plazo para revisar la vivienda.

Después de la escritura la ley protege frente a los vicios ocultos, pero con condiciones: tienen que ser graves, anteriores a la venta y no visibles. El plazo para reclamarlos al vendedor es de seis meses desde la entrega (lo explico a fondo en la guía de vicios ocultos). Lo que estaba a la vista y no se miró no se considera oculto.

Los papeles que conviene pedir

La documentación dice mucho antes de entrar por la puerta. Pide, o comprueba:

• Nota simple del Registro de la Propiedad. Quién es el titular, la superficie registrada y si hay cargas: hipotecas, embargos o servidumbres.
• Certificado de eficiencia energética. Es obligatorio para vender. Además de la letra, mira las mejoras que recomienda: dicen mucho de ventanas, aislamiento e instalaciones.
• Último recibo del IBI. Comprueba que la referencia catastral y la superficie coinciden con lo que te venden.
• Certificado de la comunidad de propietarios. Que el piso está al corriente de cuotas. En la escritura, el vendedor tiene que declararlo o aportar ese certificado.
• Actas de las últimas juntas. Es el documento que más se olvida y el que más sorpresas evita: obras aprobadas, derramas pendientes, filtraciones repetidas, problemas con la fachada o la cubierta.
• Inspección técnica del edificio (ITE o informe de evaluación), si el edificio la tiene. La obligación depende del municipio y de la antigüedad. Si existe, lee qué deficiencias señala y si se corrigieron.
• Licencias de obras si la vivienda se ha reformado o ampliado, y la licencia o declaración de ocupación si es reciente. Un cerramiento de terraza o un cambio de distribución sin licencia puede darte problemas con el ayuntamiento o al revender.

Si la superficie de la nota simple, la del catastro y la del anuncio no coinciden, pregunta por qué antes de seguir. A veces es una diferencia de criterio de medición; otras, una ampliación sin legalizar.

Qué mirar en la visita, estancia por estancia

Ve de día, con tiempo y con la luz encendida. Haz fotos de todo lo que te llame la atención: un indicio sin contexto no se puede interpretar, pero una foto con su ubicación sí.

Paredes y techos

• Manchas, cercos o pintura levantada, sobre todo en la parte baja de los muros y en las esquinas.
• Fisuras: anota su dirección. Las finas en el yeso suelen ser superficiales; las inclinadas que salen de las esquinas de puertas y ventanas, o las que se repiten en pisos de arriba y abajo, hay que estudiarlas.
• Pintura recién dada solo en una zona. Puede ser mantenimiento o puede tapar una mancha.

Baños y cocina

• Abre los grifos a la vez y mira la presión y el tiempo que tarda en salir el agua caliente.
• Mira bajo el fregadero y el lavabo: humedad, madera hinchada, tuberías con óxido.
• Juntas de los alicatados y del plato de ducha, y si hay olor a desagüe.
• Si hay extracción de humos y si las estancias interiores ventilan.

Ventanas y puertas

• Que abran y cierren sin forzar. Una puerta que roza de repente puede indicar un movimiento.
• Condensación o moho en el marco y en la parte baja de los cristales.
• Persianas: cinta, lamas y el estado del cajón.

Instalación eléctrica

• Abre el cuadro: debe tener interruptor diferencial y automáticos por circuitos. Fusibles de rosca o un único interruptor indican una instalación antigua que probablemente haya que renovar.
• Enchufes sin toma de tierra, regletas por todas partes y cables vistos.

Olores y ambiente

El olor a cerrado o a humedad que vuelve aunque se ventile, los ambientadores muy fuertes y las ventanas abiertas en pleno invierno merecen una pregunta. Una vivienda que lleva meses cerrada tiene sus propios problemas, y no siempre se ven.

El edificio también se compra

En un piso compras una parte del edificio, y sus reparaciones se pagan entre todos. Antes de salir, dedica diez minutos a las zonas comunes:

• Fachada: fisuras, desprendimientos, cantos de balcón con el hierro a la vista, manchas de óxido.
• Cubierta o azotea, si te dejan subir: charcos, sumideros atascados, la impermeabilización levantada o parcheada.
• Portal y escalera: fisuras repetidas en los mismos puntos de cada planta, humedad en el arranque de los muros.
• Garaje y trastero: manchas o goteos en el techo, que suelen venir de jardines o patios encima.

En la costa, el aire con sal acelera la corrosión de barandillas, armaduras de balcones y aparatos exteriores. En las azoteas planas, tan habituales en Almería, el punto débil es casi siempre la impermeabilización y los encuentros con petos y sumideros.

Señales que piden a un técnico

Ninguna de estas señales significa por sí sola que la vivienda tenga un problema grave, pero todas necesitan una explicación antes de comprar:

• Fisuras inclinadas, que se repiten en varias plantas o que se abren más en un extremo.
• Suelos que se notan inclinados o puertas que se descuadran.
• Manchas de humedad en la parte baja de los muros de planta baja, con sales blancas.
• Manchas en techos bajo baños, cocinas o terrazas.
• Reformas recientes que tapan paredes o techos, sin documentación de qué se hizo.
• Una instalación eléctrica sin diferencial o con fusibles antiguos.
• Actas de la comunidad con obras de fachada, cubierta o estructura pendientes.

Qué hace una inspección técnica, y qué no

Una inspección técnica es una revisión ordenada de la vivienda por un profesional. Reviso estructura y acabados visibles, humedades, carpinterías, cubiertas y terrazas accesibles, e instalaciones con pruebas funcionales seguras. Cada punto queda en uno de cinco estados: comprobado, parcial, con deficiencias, no comprobable o no aplicable.

Ese último matiz importa. Lo que no se pudo comprobar también queda escrito, con el motivo: un falso techo que no se puede abrir, una azotea sin acceso, un mueble que tapa una pared. Una limitación no es un resultado favorable, y tú tienes derecho a saberlo antes de decidir.

Una inspección visual no rompe paredes ni hace ensayos de laboratorio. Cuando algo necesita una prueba más (una cata, una medición, un estudio de la estructura), el informe lo dice y explica por qué. Puedes ver cómo es el informe y cómo trabajo.

Usar lo que encuentres para decidir

Con la información en la mano tienes tres caminos, y los tres son buenos:

1. Comprar tranquilo, sabiendo qué mantenimiento tendrás que hacer y cuándo.
2. Negociar el precio o que el vendedor repare antes de la escritura. Con un informe firmado, la conversación deja de ser tu impresión frente a la suya.
3. No comprar, si lo que hay que hacer no compensa. Perder una vivienda que te gustaba duele menos que comprar un problema.

Si quieres saber cómo se calculan los costes de reparación que aparecen en un informe, lee qué significa una estimación de costes.

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