Instalaciones de una vivienda de segunda mano: electricidad, agua, desagües y gas

Por qué las instalaciones piden una mirada aparte

Una fisura se ve. Una instalación, casi nunca: lo que queda a la vista (cuadro, enchufes, grifos, sifones, aparatos de gas) es solo una parte. Por eso aquí se trabaja con indicios.

Mi método es siempre el mismo: observo, planteo qué puede explicar lo que veo y digo qué prueba lo confirmaría y quién puede hacerla. Un cuadro de fusibles no es un diagnóstico: es un indicio de instalación antigua que orienta qué pedir después.

Y una instalación antigua no es automáticamente ilegal. Cada una se hizo con la norma de su época, y la actual, en general, no obliga a rehacer lo anterior salvo reformas importantes o riesgo grave. En el informe separo lo que pudo ser conforme con su norma, lo que es diferente del estándar actual y lo que conviene mejorar.

Electricidad: lo que cuenta el cuadro

El cuadro de protección es la mejor pista sobre la edad de la instalación. Míralo por fuera, sin quitar tapas:

• Fusibles en lugar de interruptores automáticos, o sin interruptor general: propio de instalaciones antiguas. No es por sí solo un incumplimiento, pero sugiere que el cableado sea de la misma época.
• Interruptor diferencial: el aparato con botón de prueba («T» o «TEST») que protege a las personas frente a derivaciones. Mira si existe y qué sensibilidad indica: el reglamento actual pide 30 mA como máximo; los menos sensibles no protegen a las personas en la misma medida.
• Pocos circuitos para muchos aparatos, o regletas y prolongadores por todas partes.
• Cuadro nuevo con enchufes viejos. A veces se cambia solo el cuadro: que sea moderno no garantiza que el cableado lo sea.

Enchufes, tierra y baño

Los enchufes sin patillas de tierra son otro indicio de época. Al revés no vale: una base con contacto de tierra no prueba que detrás haya cable de tierra. En el baño, mira si hay enchufes o interruptores muy cerca de la bañera o la ducha: la norma ha ido limitando esas zonas, y su valoración depende de cuándo se hizo o reformó el baño.

Lo que hago en la visita

Leo el cuadro por su frente, recorro mecanismos y cableado visibles y pregunto por disparos o calambres. Con permiso de la propiedad, pulso el botón de prueba de cada diferencial y paso un comprobador de enchufes por una muestra de bases. No abro el cuadro ni toco nada que pueda estar en tensión.

Agua: materiales, caudal y llaves de paso

Las tuberías asoman en pocos sitios: armario del contador, bajo fregadero y lavabo, junto a la cisterna. Ahí se identifica el material de forma orientativa; lo empotrado puede ser distinto.

• Tubería gris mate, blanda, con curvas suaves y uniones abultadas: aspecto compatible con plomo. Fue admitido en su época, pero la normativa actual de agua de consumo ya no permite instalarlo y pide sustituirlo al reparar la instalación. Si el agua lleva plomo solo lo dice un análisis de laboratorio en el grifo.
• Galvanizado con óxido o costras, o empalmes directos entre cobre y galvanizado: compatible con corrosión, que por dentro no se ve hasta que hay una fuga.
• Agua turbia o rojiza al abrir un grifo que llevaba tiempo cerrado: indicio de corrosión interior que requiere confirmación.
• Cal en grifos y alcachofas, y poco caudal: compatible con agua dura e incrustación en la tubería, aunque a veces es solo el aireador sucio.
• Goteos en racores, o tuberías de plástico al sol decoloradas y quebradizas.

En la visita, con permiso, abro los grifos, uno y luego varios a la vez, para ver caudal y agua caliente. Leo el contador con todo cerrado: si avanza, hay una pérdida o un aparato que rellena. Localizo las llaves de paso, pero no acciono llaves ni válvulas.

Desagües: olores, gorgoteos y bajantes

El saneamiento avisa más por el olfato y el oído que por la vista:

• Olor a desagüe en baño, cocina o terraza. Puede venir de un sifón que ha perdido su agua (por ejemplo, en un aparato que no se usa), de aparatos sin sifón propio o de una ventilación insuficiente de la red.
• Gorgoteo, o el agua de un sifón que baja al descargar otro aparato: compatible con una red mal ventilada.
• Desagües lentos en varios aparatos: apunta más a la red que a un aparato concreto.
• Bajantes con fisuras o juntas que gotean, y manchas en techos bajo baños y cocinas.
• Bajantes de fibrocemento: pueden contener amianto. No se manipulan; su diagnóstico corresponde a una empresa especializada y a un laboratorio.

Con permiso, lleno y vacío los aparatos y descargo los inodoros, observando tiempos, gorgoteos y sifones. Es una prueba simplificada: no sustituye a las pruebas de agua, aire o humo de un especialista.

Gas: aparatos, ventilación y revisiones

Con el gas, mi regla en la visita es sencilla: se mira, no se toca. No enciendo aparatos, no acciono llaves ni desconecto nada. Lo que sí miro:

• Dónde está cada aparato. Un calentador o una caldera que toman el aire del propio local (los atmosféricos, con cortatiro) no deben estar en baños, aseos ni dormitorios. La normativa de gas no lo admite desde hace décadas y la inspección periódica lo trata como anomalía aunque la instalación sea antigua. Un aparato estanco, con tubo al exterior, es otra cosa.
• La salida de humos: conducto desconectado o dañado, hollín alrededor del aparato o una campana extractora conectada al mismo conducto.
• Las rejillas de ventilación del local: tapadas, o una galería con calentador que se ha cerrado después con ventanas.
• El tubo flexible de la cocina o de la bombona: fecha impresa, grietas, tirantez o contacto con el horno.
• La llama, si el ocupante enciende la cocina: amarilla, inestable o con humo merece revisión.

Con permiso, y con el aparato encendido por quien vive allí, puedo medir de forma orientativa el monóxido de carbono. Una lectura nula ese día no garantiza nada en otras condiciones.

La normativa vigente prevé un control periódico para todas las instalaciones de gas, sean de la época que sean: con gas canalizado lo hace la distribuidora y, con bombonas, en general lo encarga el titular a una empresa instaladora. Calderas y calentadores tienen además su mantenimiento, a cargo de una empresa mantenedora.

Qué se puede comprobar en una visita y qué no

Una inspección técnica revisa lo visible y hace pruebas funcionales seguras. Lo que exige abrir, cortar el suministro o medir con equipos de instalador queda fuera, y el informe lo dice con su motivo.

Que algo no se pudiera comprobar no es un resultado favorable: queda escrito como limitación. Puedes ver cómo es el informe y cómo trabajo.

Los papeles y quién certifica cada cosa

Pide al vendedor estos documentos. Que falte uno no prueba que no exista, pero sin él solo cuenta lo que se ve:

• Certificado de la instalación eléctrica (el «boletín») y los de reformas posteriores. Lo emite la empresa instaladora. Si hay una reforma visible y el certificado es antiguo, pregunta si se documentó.
• Último certificado de inspección o revisión periódica del gas, con las anomalías que señalara y el justificante de su corrección.
• Registro de mantenimiento de la caldera o el calentador.
• Documentación de fontanería: certificado de instalación o facturas de reformas y, en una casa aislada con fosa séptica, la documentación del sistema.
• En un piso, lo que diga la comunidad sobre las instalaciones comunes y sus revisiones.

Según el reglamento estatal de baja tensión, la instalación interior de una vivienda no tiene inspección periódica obligatoria por organismo de control, así que es normal que solo exista el certificado inicial. Y un certificado describe la instalación en su fecha, no hoy.

Para el resto de la vivienda, repasa qué revisar antes de comprar. Si lo que encuentras hay que repararlo, lee qué significa una estimación de costes.

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