Fachadas y balcones: qué revisar, sobre todo cerca del mar

Por qué la fachada importa aunque no sea tuya

La fachada, los cantos de los balcones, las cornisas y, en general, todo lo que da a la calle suele ser elemento común. Eso tiene dos consecuencias para quien compra: sus reparaciones se deciden y se pagan entre todos los vecinos, y su estado afecta a tu vivienda aunque no lo veas desde dentro.

Hay además una razón de seguridad. Un trozo de hormigón, una plaqueta o una pieza de aplacado que se suelta en una tercera planta cae sobre la acera, el portal o la terraza de otro. Por eso, cuando reviso un edificio, no me limito a describir lo que veo: anoto también qué hay debajo de cada zona dañada.

Cerca del mar, el aire húmedo y con sal puede acelerar la corrosión de los elementos metálicos y de las armaduras de los balcones. En la costa de Almería es algo que conviene tener presente, aunque, como verás, no todo lo que se oxida cerca de la playa se explica solo por el salitre.

Cómo se estropea un balcón de hormigón

Dentro del hormigón de un balcón o de un frente de forjado hay barras de acero. Mientras el hormigón que las rodea está sano, las protege. Esa protección puede perderse de dos maneras principales:

• Carbonatación. El dióxido de carbono del aire va penetrando desde la superficie y, con los años, puede llegar hasta la armadura. Avanza antes si el hormigón es poroso o la capa que cubre el acero es fina.
• Cloruros. Las sales que trae el ambiente marino pueden llegar al acero y romper su protección localmente, aunque el hormigón no esté carbonatado.

En los dos casos, si el elemento se moja con frecuencia, el acero se oxida. El óxido ocupa más que el metal, empuja el hormigón de alrededor, lo fisura siguiendo la barra y acaba haciéndolo saltar. Por eso la secuencia típica es: mancha de óxido, fisura recta a lo largo del canto, desconchón y, al final, el hierro a la vista.

Que el edificio esté junto al mar hace más probable que intervengan los cloruros, pero no lo demuestra. En estudios de edificios costeros se han encontrado casos en los que el problema principal era la carbonatación y los cloruros estaban en niveles aceptables. Y con frecuencia actúan los dos a la vez. Cuál de ellos domina no se ve a simple vista: lo dicen los ensayos.

Qué mirar desde la calle y desde tu balcón

Sal a la acera de enfrente, mira la fachada de abajo arriba, planta por planta, y después asómate a los balcones de la vivienda. Si llevas unos prismáticos o el zoom del móvil, mejor.

En balcones, cornisas y voladizos

• Manchas de óxido en el canto o en la cara de abajo, a menudo en línea.
• Fisuras rectas que siguen el borde del balcón.
• Desconchones, sobre todo si dejan ver el hierro.
• Humedad, goteo o manchas blancas en la cara inferior, señal de que entra agua por arriba.
• Un balcón cuya punta parece haber bajado respecto a su arranque.

En el paño de fachada

• Fisuras horizontales a la altura de cada forjado o verticales junto a los pilares, sobre todo si se repiten en varias plantas.
• Plaquetas o piezas del forro de cantos y pilares sueltas, desplazadas o caídas.
• Piezas de aplacado abombadas, rotas o que faltan.
• Toldos, jardineras, rótulos, bajantes o cables con soportes oxidados, sueltos o colgando.

Al pie del edificio

Fragmentos de hormigón, mortero o plaqueta en la acera, en los balcones inferiores o en los patios. Y también redes, mallas o vallas que alguien ha puesto: son la pista de que la comunidad ya conoce un problema.

Barandillas: el óxido que más importa está en la base

La barandilla es lo que te separa del vacío, así que su estado no es una cuestión estética. En las de hierro con los montantes metidos directamente en la losa o en el peto, el agua entra por la junta entre el metal y el soporte. Ahí el óxido crece, rompe el hormigón de alrededor y adelgaza el montante justo en el punto donde más trabaja. Cerca del mar, ese proceso puede ir más deprisa.

Fíjate en:

• Óxido en láminas o barras adelgazadas en la base de los montantes.
• Fisuras, desconchones u óxido que escurre alrededor de cada anclaje.
• Tramos que se mueven, piezas sueltas o que faltan, o una barandilla inclinada hacia fuera.
• En antepechos de obra, fisuras en el arranque o separación respecto al suelo del balcón.
• En barandillas de aluminio, tornillos de acero oxidados o contactos entre metales distintos.

Si quieres comprobar si se mueve, hazlo desde dentro del balcón, con la mano y empujando poco a poco, sin apoyar el peso del cuerpo. Si notas movimiento, para. Un empuje manual no mide la resistencia que se le pide a una barandilla; solo detecta los fallos evidentes.

La altura de la barandilla y la separación entre barrotes son otro tema. Las exigencias actuales son posteriores a muchos edificios, y una barandilla antigua más baja que las de hoy no «incumple» por serlo: es diferente del estándar actual. Si hay niños en casa, merece la pena valorarlo igualmente.

Leer las señales sin sacar conclusiones antes de tiempo

Una fotografía no es un diagnóstico. La misma mancha o la misma fisura pueden venir de procesos distintos, y lo que se hace en una inspección es plantear las posibles causas, ver qué indicios apoyan cada una y decidir qué haría falta para confirmarla. Algunos ejemplos:

Sobre las manchas blancas, un matiz útil: no son necesariamente sal del mar. Las sales pueden venir del propio ladrillo, del mortero, del terreno o de productos de limpieza. Por sí mismas suelen ser un daño estético, pero indican que el agua pasa, y eso sí conviene localizarlo.

La valoración estructural de un balcón deformado o de una fachada con lesiones importantes puede necesitar a un especialista con medios de acceso, catas y ensayos. Mi papel en una inspección es detectar las señales, explicar qué hipótesis son compatibles con ellas y decir con claridad cuándo hace falta ese siguiente paso.

Si algo puede caer: avisar hoy, no esperar

Si ves fragmentos recién caídos, piezas claramente sueltas o desplazadas, o una barandilla que se mueve sobre una zona de paso, no es algo para apuntar y comentar en la próxima junta. Lo razonable es:

1. Avisar el mismo día al presidente de la comunidad o al administrador de fincas, con fotos y la ubicación (fachada, planta y qué hay debajo).
2. No intentar retirar piezas por tu cuenta ni asomarte más de la cuenta para verlas.
3. Pedir que un técnico competente valore cuanto antes medidas provisionales: retirar lo suelto, proteger o balizar la zona.
4. Una vez asegurado, encargar el diagnóstico y después la reparación.

Cuando encuentro algo así durante una inspección, lo comunico en el día y lo dejo escrito en el informe. No dictamino si el edificio es seguro o no, porque eso no se puede determinar con una revisión visual, pero sí digo con claridad que hay que actuar.

Sobre quién paga: con carácter general, la reparación de los elementos comunes corresponde a la comunidad, aunque algunos balcones o barandillas pueden tener un régimen particular según los estatutos. Revisa las actas y, si hay dudas, consúltalo con el administrador.

Antes de comprar: papeles, límites y siguiente paso

Para un piso en un edificio con años, y más si está cerca del mar, pide:

• La inspección técnica del edificio (ITE o informe de evaluación), si la tiene. La obligación depende del municipio y de la antigüedad. Si existe, mira qué dice de la fachada y de los elementos con riesgo de caída, y si las deficiencias se corrigieron.
• Las actas de las últimas juntas: acuerdos sobre fachada o balcones, derramas, redes colocadas o avisos por caída de piezas.
• Lo que se haya reparado antes: si la misma lesión se ha parcheado varias veces, es probable que la causa siga activa.

Ten en cuenta también la época. Un balcón de hace décadas con poco recubrimiento sobre el acero pudo cumplir la norma de su momento: las instrucciones de hormigón no distinguieron el ambiente marino hasta la EH-88. Hoy se considera diferente del estándar actual, pero no es lo mismo que un defecto de origen. Y al revés, la antigüedad no excusa el mantenimiento.

Sobre los límites de lo que puedo ver: desde la vivienda y desde la calle no siempre se ve toda la fachada. Los patios cerrados, las plantas altas o la cara de arriba de una cornisa pueden quedar fuera de alcance. En el informe cada punto que no se pudo comprobar queda anotado con su motivo, porque una limitación no es un resultado favorable. Una inspección visual tampoco sustituye los ensayos de laboratorio ni la revisión de un especialista con andamio o plataforma; cuando hacen falta, lo indico y explico por qué. Puedes ver cómo trabajo o, si estás a punto de firmar, la inspección precompra.

Si te interesa el resto de la revisión de una vivienda, lee qué revisar antes de comprar, y para entender las cifras de reparación que aparecen en un informe, qué significa una estimación de costes.

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